Bien que cette situation soit relativement fréquente, des travaux réalisés sans autorisation ou ne correspondant pas à ce qui a été autorisé peuvent générer des difficultés.
Faisons le point avec un cas bien concret :
Monsieur et Madame VILLA, rêvant depuis la crise sanitaire d’un écrin de verdure (selon l’expression consacrée !), convoitent une maison à Six Fours les Plages.
Les propriétaires actuels sont transparents : les m² étant précieux dans la région, ils ont pris quelques petites initiatives afin d’optimiser leur maison…
*Les vendeurs ont en effet réalisé des travaux sur la construction existante, à savoir une extension et une surélévation créant une surface de plancher ou une emprise au sol de moins de 40 m².
Ils auraient donc dû déposer une déclaration préalable de travaux.
En revanche, si la construction globale avait dépassé les 150m², c’est carrément une demande de permis de construire qu’il aurait fallu déposer, avec l’intervention d’un architecte.
*Les vendeurs ont également transformé un garage en studio : c’est ce qu’on appelle un changement de destination, pour lequel là encore une déclaration préalable de travaux était nécessaire.
*Nous sommes dans le Sud de la France, les vendeurs ont donc fait faire une piscine : une déclaration préalable suffisait, car sa surface est comprise entre 10m² et 100m².
En revanche, c’est le dépôt d’une demande de permis de construire qui aurait été nécessaire si le bassin :
- avait dépassé les 100 m² ;
- avait été couvert avec une couverture de plus de 1,80 m² de hauteur ;
- avait été situé dans un secteur protégé ou un site classé.
A noter qu’aucune autorisation n’est requise pour installer une piscine intérieure, à condition que l’aspect extérieur de la bâtisse ne soit pas modifié.
*M. et Mme VILLA envisagent quant à eux la modification de l’aspect extérieur de la maison après leur acquisition :
Il faut en principe déclarer tout travaux qui modifie l’aspect extérieur, du changement de couleur de la façade à la modification d’ouvertures, afin de garantir tout simplement une harmonie esthétique des lieux.
Les VILLA souhaitent simplement ravaler la façade, au sens de la nettoyer : il n’y a donc pas d’autorisation nécessaire.
Dans tous les cas, ils peuvent se renseigner auprès du service de l’urbanisme de la Mairie, car il peut être nécessaire de déposer une déclaration préalable de travaux.
*Concrètement, quelles conséquences ? Des sanctions potentielles :
Il faut le rappeler, construire ou faire des travaux sans autorisation est une infraction.
La Mairie, tout comme votre voisin, peuvent s’estimer lésés par des travaux réalisés sans autorisation, et demander des sanctions de plusieurs types :
- Des sanctions pénales qui sont potentiellement lourdes (notamment jusqu’à 300 000 EUR d’amende), même s’il faut préciser qu’il existe un délai de prescription de 6 ans.
En d’autres termes : Au-delà de 6 ans à compter de l’achèvement des travaux, toute action au niveau pénal ne pourra plus être intentée.
Pour apaiser les tensions, les propriétaires à l’origine des travaux peuvent également demander la régularisation.
- Des sanctions civiles, avec à la clé des dommages et intérêts. Là encore, existe un délai de prescription, qui est cette fois de 10 ans, au-delà duquel toute action sera sans objet.
A noter, le cas fréquent de l’autorisation obtenue mais de la construction qui n’est pas conforme au permis initial délivré ou à la déclaration de travaux : l’action en responsabilité civile est alors prescrite 5 ans après l’achèvement des travaux.
La commune peut quant à elle :
- engager une action en responsabilité civile dans le délai de 10 ans, et demander la démolition de l’ouvrage, la remise en état ou la mise en conformité avec l’autorisation obtenue, ;
- refuser que la nouvelle construction concernée soit raccordée au réseau, et là pour le coup il n’y a pas délai : on dit que c’est « imprescriptible » ;
- s’opposer à toute nouvelle autorisation de travaux sur le bien concerné, ce qui oblige les propriétaires à prendre le risque de « demeurer sous les radars ».
L’Administration fiscale
Il faut le savoir, la base de calcul des impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation) est la valeur locative de la maison.
On comprend donc facilement que toute construction nouvelle ou toute modification valorisant l’habitation entraîne une augmentation de cette valeur locative.
C’est la raison pour laquelle l’Administration fiscale n’apprécie pas les travaux non déclarés, et dispose de moyens innovants pour les déceler (par exemple les images aériennes).
A noter que le délai de prescription fiscal est de 6 ans.
Point positif, il est toujours possible de régulariser la situation, et d’acquitter les différentes taxes :
- La taxe foncière et la taxe d’habitation, en sachant que le montant de la régularisation peut atteindre un maximum de 4 fois le montant de l’année en cours ;
- Mais aussi la taxe d’aménagement prévue au moment du dépôt du permis de construire, qui peut être majorée à hauteur de 80% du montant dû.
*Quelles conclusions concrètes en tirer pour Monsieur et Madame VILLA ?
Oui, les VILLA peuvent acquérir cette maison qui a fait l’objet de travaux sans autorisation.
Mais ils doivent être obligatoirement informés de la situation dès la signature de la promesse ou du compromis de vente.
Il y a alors une alternative :
- Soit les vendeurs demandent a posteriori les autorisations d’urbanisme en Mairie, en inscrivant l’obtention de l’autorisation en condition suspensive aux termes de la promesse ou du compromis de vente. Le risque sera alors que l’autorisation ne soit pas délivrée, donc que la vente n’aboutisse pas ;
- Soit les VILLA assument le choix d’en faire leur affaire personnelle, en estimant que la situation n’est pas rare ou en tentant pourquoi pas une négociation du prix de vente à la baisse.
Les Notaires du Fort se tiennent à votre disposition afin de répondre à vos interrogations sur ce sujet, qui se présente régulièrement dans le cadre des ventes immobilières.
