L’agent immobilier a pour principale mission d’amener le vendeur et l’acquéreur à contracter, mais également de négocier les termes de la vente et d’accompagner les parties jusqu’à la réalisation de l’acte.
En vertu de sa qualité de professionnel du droit, il est évidemment tenu à une obligation de conseil à l’égard de ses clients, il doit notamment vérifier les documents obligatoires. Or, pour percevoir ses honoraires, il doit justifier avoir accompli l’entremise indispensable dans l’accord des parties et pas uniquement avoir apporté son aide dans la négociation.
Par conséquent, le simple fait pour un agent immobilier de faire visiter un bien sans avoir réussi à en négocier le prix ne justifie pas une rémunération. En outre, il ne suffit pas que l’agent immobilier apporte son aide dans la négociation, il faut que son intervention conduise à l’accord des parties sur la vente du bien.
Il en va autrement dans le cadre d’un mandat de recherche où, en effet, la mission n’est pas la même que dans un mandat de vente. Dans ce cas, l’entremise des parties est consécutive à une phase de recherche, au terme de laquelle l’agent immobilier doit proposer à son client des biens susceptibles de l’intéresser.
Refus de l’acquéreur d’acheter sans raison
Par ailleurs, que se passe-il si l’acquéreur refuse d’acheter sans aucune raison valable ?
La Cour de Cassation n’a pas clairement tranché la question et répond au cas par cas. Si le juge aura le dernier mot pour trancher le litige, le notaire pourra néanmoins rechercher si l’agent immobilier peut prétendre à une rémunération en s’appuyant sur la jurisprudence existante. Nos notaires spécialistes du droit immobilier à Six-Fours-les-Plages pourraient par exemple vous aider dans ces démarches.
Attention ! Il est conseillé à l’agent immobilier de prévoir que sa rémunération sera due en cas d’acquisition du bien par la mairie dans le cadre d’un droit de préemption.
Loi Hoguet
En l’état du droit positif, la loi Hoguet interdit à l’agent immobilier de percevoir ses honoraires tant que la vente pour laquelle il a été mandatée, n’a pas été effectivement constatée dans un acte de vente. Le notaire demandera également à l’agent immobilier son mandat numéroté, son assurance et sa carte professionnelle, délivrée par les chambres de commerce et d’industrie territoriales (CCI). Faites appel à un notaire à Six-Fours-les-Plages si vous avez besoin d’aide dans ces démarches et que vous vous situez dans la région toulonnaise.
Le notaire vérifiera également la nature du mandat (simple, exclusif, « semi-exclusif ») ainsi que sa durée. Dans la mesure où il y a plusieurs mandats, il exigera la copie de chacun d’entre eux, même si la vente ne résulte que d’un seul. Si le mandat est échu, le notaire vérifiera l’existence d’une clause pénale (généralement valable un an) et recherchera si l’entremise ne résulte pas de l’agent immobilier.
Conditions à remplir par l’agent immobilier pour recevoir ses honoraires
– être titulaire d’une carte professionnelle (doivent figurer dans le mandat le numéro de cette carte et la chambre de commerce et d’industrie territoriale (ou préfecture pour les anciennes cartes) l’ayant délivrée)
– bénéficier d’une assurance conforme au décret du 20 juillet 1972
– bénéficier d’une garantie financière conforme au décret du 20 juillet 1972
– justifier de la tenue d’un registre des mandats et d’un registre-répertoire dit « de la loi du 2 janvier 1970 »
– avoir permis de conclure « effectivement » l’opération
– avoir obtenu préalablement un mandat établi par écrit et contenant les mentions obligatoires.
Nota : Les conventions qui lient les marchands de listes aux propriétaires des biens inscrits doivent comporter une clause d’exclusivité obligatoire selon laquelle, pendant une période limitée dans le temps, le propriétaire du bien s’engage à ne pas confier la vente à un autre professionnel de l’immobilier, ni à publier d’annonce par voie de presse.
