Les pièges à éviter

Lorsqu’un vendeur est en « difficulté », le notaire spécialiste en transaction immobilière pourra aisément, en interrogeant les sites spécialisés puis en se procurant un indispensable extrait « Kbis » (si le débiteur est commerçant), prendre connaissance du type de procédure collective auquel son client est soumis.

Le « plan » est un « mode de clôture de la procédure collective » dans la mesure où, théoriquement, le débiteur, redevenu in bonis, retrouve la libre disposition de ses biens sans avoir à solliciter l’autorisation du tribunal ou du juge-commissaire, le commissaire à l’exécution ne devant pas même comparaître à l’acte. En contrepartie, le débiteur doit, à peine de résolution, s’acquitter du passif mis à sa charge par l’échéancier du plan.

En pratique, il est rare que le débiteur retrouve une absolue liberté, le plan étant fréquemment assorti de mesures restreignant ou encadrant sa liberté de disposer. Et si tel n’était pas le cas, les éventuelles difficultés financières de ce dernier seraient susceptibles de menacer la bonne exécution du plan et, de facto, sa possibilité de vendre le bien.

Il existe également le problème de la remise du prix de vente, le débiteur qui honore régulièrement les échéances du plan devrait théoriquement être à même de le percevoir, mais ce ne sera notamment plus le cas si le bien est grevé d’un privilège spécial ou d’une hypothèque.

 

Modalités de la vente de l’immeuble en « plan »

Deux cas de figure sont à dissocier suivant que le plan comporte une clause d’inaliénabilité ou non.

En l’absence de clause d’inaliénabilité

Après avoir vérifié dans le jugement arrêtant le plan que les biens objets de la vente n’ont pas été déclarés inaliénables, nous avons vu qu’en principe le débiteur redevenu in bonis peut librement procéder à la vente de ses actifs.

Cependant, cette libre disposition ne sera certaine qu’après s’être assuré que :

– L’acte ne porte pas atteinte aux objectifs et aux moyens du plan

– Le plan n’est pas menacé de résolution

En conclusion, après s’être assuré des points susvisés, le débiteur pourra signer seul l’acte de disposition sur l’immeuble qu’il détient. Si le plan comporte une clause d’inaliénabilité, des démarches supplémentaires sont à prévoir.

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En présence d’une clause d’inaliénabilité

Fréquemment, le plan prévoit l’inaliénabilité de « tous les biens de l’entreprise » : après l’accomplissement des formalités de publicité y afférentes par le commissaire à l’exécution du plan, le bien grevé devient non seulement incessible par le débiteur sans autorisation du Tribunal, mais également insaisissable par l’ensemble des créanciers.

Partant, il conviendra d’obtenir la levée de cette clause par le tribunal, préalablement à la vente de l’immeuble, et d’attendre que le jugement soit purgé de tout recours. Dans la mesure où la décision emportant levée de l’inaliénabilité modifie le plan, elle est soumise aux règles des jugements modificatifs, susceptibles de faire l’objet de recours.

 

Remise du prix de vente de l’immeuble

Si le principe paraît simple : en cas de cession partielle d’actifs non grevés d’inscriptions, le prix doit être remis au débiteur redevenu in bonis, tandis que l’on doit verser à la Caisse des dépôts et consignations la quote-part du prix correspondant au montant de l’inscription ; son application est plus contrastée…

Si l’immeuble est libre d’inscriptions

Le prix de cession des actifs non grevés de sûreté peut, en principe, être remis directement au vendeur dans la mesure où la vente d’un bien du débiteur est sans incidence sur l’échéancier fixé par le tribunal arrêtant le plan. Seuls les créanciers titulaires de sûretés bénéficient d’un paiement anticipé par rapport au plan.

Certains ont estimé que sur la base de l’article L. 631-22 du code de commerce, renvoyant aux règles de la liquidation judiciaire, ils doivent percevoir l’intégralité du prix de vente en cas de vente isolée d’un bien ; et considèrent que par « cession partielle d’actifs », l’article L. 626-23 n’entend que la « cession d’un ensemble d’actifs d’exploitation pouvant constituer une branche d’activité autonome » et non la cession d’un « bien ». Cette position a notamment été adoptée dans un rapport soumis à l’Assemblée Nationale qui assimile cette « cession partielle d’actifs » à la « cession de certaines activités ». Du reste, le Dictionnaire permanent des entreprises en difficulté estime qu’« en redressement judiciaire, le mandataire judiciaire reçoit le prix de cession nonobstant la passation des actes par l’administrateur. Ensuite de quoi, si le débiteur bénéficie d’un plan de redressement, le mandataire judiciaire remet le prix au commissaire à l’exécution du plan ». Ce cas de figure ne semble cependant viser que l’adoption d’un plan à l’issue de la période d’observation.

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Néanmoins d’autres auteurs, comme le Pr. Le Corre, estiment que la remise du prix au commissaire à l’exécution du plan ne s’applique qu’aux biens grevés de suretés, et qu’en application de l’article L. 626-23 précité, le prix de cession d’un bien non grevé doit être intégralement remis au débiteur.

Aussi, malgré la légitimité des réserves émises, estimons-nous également que l’esprit de l’article L. 626-23 doit conduire à une remise du prix de vente au débiteur. Ajoutons que si un jugement levant la clause d’inaliénabilité prévoit une remise du prix de vente au commissaire à l’exécution du plan, il conviendra d’en respecter les dispositions et de lui remettre le prix.

 

Si l’immeuble est grevé d’un privilège spécial ou d’une inscription hypothécaire

Bien que le vendeur soit incontestablement redevenu in bonis, le législateur a tenu à encadrer la vente d’un bien grevé pour préserver les droits des créanciers privilégiés, dans la mesure où le débiteur bénéficie des remises et des délais imposés par le plan.

Ainsi, l’article L. 626-22, déjà plusieurs fois cité, dispose qu’en cas de vente d’un bien grevé d’un « privilège spécial (…) ou d’une hypothèque (…), la quote-part du prix correspondant aux créances garanties par ces sûretés est versée en compte de dépôt à la Caisse des dépôts et consignations », et que le créancier titulaire d’une sûreté est payé sur le prix. Le notaire devra verser l’entier prix, comme semble l’indiquer le deuxième alinéa de l’article R. 626-36, puis les fonds seront répartis entre les créanciers par le commissaire à l’exécution du plan, également chargé de procéder à la radiation des inscriptions. Si vous avez besoin d’un notaire à Six-Fours-les-Plages pour effectuer ce type de mission, n’hésitez pas à prendre contact avec les Notaires du Fort.

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En pareil cas, le commissaire à l’exécution du plan a l’obligation de régler les créanciers titulaires d’un privilège spécial ou d’une sûreté immobilière. S’agissant de la remise de l’éventuel reliquat, le Pr. Le Corre estime, avec d’éminents auteurs, que « les créanciers chirographaires ne pourront rien percevoir sur le prix de cession, ce qui revient à dire que, sous réserve (…) de la quote-part du prix de cession permettant l’exercice des droits de préférence des créanciers inscrits sur les biens cédés, le prix de cession restera à la disposition du débiteur, pour assurer la poursuite de son activité, dans les conditions du plan (…) dont il bénéficie ». Cette position était déjà celle de M. Sénéchal sous la législation antérieure.

Le prix de vente de l’immeuble déposé à la Caisse des dépôts et consignations sera ensuite réparti entre les différents créanciers par le commissaire à l’exécution du plan, suivant l’ordre prévu par l’article L. 641-13 du code de commerce.

Les créanciers hypothécaires seront donc susceptibles d’être primés par d’autres créanciers colloqués par le commissaire à l’exécution du plan.

Ajoutons à ce propos que la vente en plan de sauvegarde ou de redressement est une vente ordinaire qui n’emporte pas purge des créances inscrites, il conviendra donc d’obtenir la purge des inscriptions grevant le bien. Cette purge pourra être obtenue au moyen d’une « dispense amiable de purge » préalablement à la remise du prix au commissaire à l’exécution du plan, comportant agrément du prix et renonciation au droit de surenchère. A défaut de dispense amiable de purge, il conviendrait de procéder, postérieurement à l’acte de vente, à la purge des inscriptions, conformément aux articles 2478 et suivants du code civil (laquelle incomberait à l’acquéreur, et donc au notaire).

La radiation de ces inscriptions incombera en revanche au commissaire à l’exécution du plan, et non au notaire.

 

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