Lorsqu’on lance son activité, la durée très longue du bail commercial (BC) peut rebuter les jeunes entrepreneurs. Dès lors, il est tout à fait possible de conclure un bail dérogatoire (compris entre un et trois ans) beaucoup plus souple.
Le régime des baux commerciaux est d’ordre public, ce qui signifie qu’il doit être appliqué dans toutes ses dispositions une fois que ses conditions d’application sont réunies.
Points de contrôle par l’Office Notarial du Fort
– Application (ou non) du statut des baux commerciaux
– Volonté du preneur et du bailleur de conclure un bail commercial
– Absence d’obstacle à la conclusion d’un bail commercial
– Capacité et pouvoir du donneur à bail
– Capacité et pouvoir du preneur
– État de l’immeuble, servitudes, urbanisme
– Désignation des locaux, activité autorisée
– Conditions financières du bail, montant et modalités de révision du loyer ; versement éventuel d’un pas-de-porte
– Clauses du bail (réparations, charges locatives, cession, sous-location)
Il est tout à fait possible d’exercer une activité dans des locaux à la fois à usage professionnel et d’habitation – on parle d’usage mixte -, à la condition qu’aucune disposition du contrat de bail ou du règlement de copropriété ne soit contre.
Afin de déterminer si le bail peut être soumis aux statut des baux commerciaux, les notaires de l’Office Notarial du Fort étudieront différents éléments du dossier :
– Quelle est la nature de l’activité que doit exercer le locataire ?
– Quel est l’objet de la location ? S’agit-il de locaux principaux ou accessoires ?
– Le locataire sera-t-il titulaire d’un véritable fonds ? Ce fonds lui appartiendra-t-il ?
En fonction de ces éléments, il rédigera un bail de droit commun, commercial ou professionnel. Dans ce dernier cas, il sera tout à fait possible de soumettre conventionnellement votre bail au statut des baux commerciaux. Dans tous les cas, votre notaire vous aidera à choisir, en vous apportant ses conseils et son expertise.
Les types de locations qui échappent au statut des baux commerciaux
– les locations saisonnières ;
– les baux emphytéotiques ;
– les locations de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds quand leur privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation de ce fonds ou lorsqu’ils n’appartiennent pas au propriétaire du local de l’immeuble où est situé l’établissement principal
– les locations de terrains nus non destinés à l’édification de bâtiments ;
– lorsque l’exploitant n’a pas de clientèle propre (par exemple dans le cas de location d’un emplacement ou d’un « rayon » au sein d’un centre commercial), lorsque le locataire ne bénéficie pas d’un emplacement stable et permanent.
– Lorsque les locaux sont matériellement divisibles, il est possible d’établir deux baux séparés l’un à usage commercial, l’autre à usage d’habitation, même si cette solution n’est pas toujours la plus appropriée à la situation.
Diagnostics à prévoir
– Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)
– Plomb et amiante vivement recommandés
– Pollution des sols
– Diagnostic-radon : l’ordonnance n° 2016-128 du 10 février 2016 a imposé l’obligation d’informer les locataires de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon de l’existence du risque d’exposition à ce gaz radioactif.
L’immeuble doit également être conforme aux normes réglementaires : dans la mesure où le locataire découvre que l’immeuble ne rentre dans les obligations légales relatives à l’accessibilité aux personnes handicapées, l’hygiène ou la sécurité, l’Administration peut prescrire au propriétaire des travaux importants de mise en conformité.
Le rôle du notaire est essentiel, en effet, il pourra vous informer a priori des non-conformités du bien et adapter le bail afin de définir clairement les obligations du bailleur et du locataire en la matière.
Les pièces nécessaires à la rédaction du bail commercial
– Les documents relatifs à l’état-civil des parties
– le titre de propriété du bailleur
– le cahier des charges si l’immeuble loué est situé dans un lotissement ; le règlement de copropriété, avec ses modificatifs éventuels, s’il est soumis à la loi du 10 juillet 1965 ; le cahier des charges de la division en volumes
– le carnet d’entretien ou dossier de diagnostic technique de l’immeuble, s’il s’agit d’un immeuble en copropriété
– les diagnostics immobiliers auxquels il a été procédé
– le ou les rapports de la commission de sécurité
– le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage s’il en existe, etc.
Attention : dans la mesure où l’immeuble est frappé d’une hypothèque, il faut vérifier sur le titre constitutif que la conclusion d’un bail commercial est permise, car elle est susceptible de diminuer la valeur du gage.
Cautionnement : en matière de baux commerciaux, le cautionnement est libre et n’est soumis à aucune formalité particuliè, contrairement aux baux d’habitation par exemple.
Dépôt de garantie : Il est d’usage de réclamer au locataire le versement d’un dépôt de garantie, mais cette pratique n’a rien d’obligatoire.
Le montant de ce dépôt de garantie peut être librement fixé par les parties, en l’absence de dispositions légales. Toutefois si ce montant est supérieur au prix de plus de deux termes de loyer, l’article L. 145-40 du Code de commerce, qui est d’ordre public, énonce qu’il porte intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
