La SCI est un bon moyen pour faciliter la gestion de son patrimoine immobilier et en préparer la transmission.

Qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI est une personne morale par laquelle plusieurs personnes physiques ou morales (les associés) décident de mettre en commun un ou plusieurs biens immobiliers, en vue de :

  • partager les bénéfices et profiter de l’économie qui pourrait en résulter
  • contribuer aux pertes.

Il s’agit d’une société dotée de la personnalité juridique et ayant un objet immobilier.

La SCI, notamment familiale, peut être un très bon outil de stratégie patrimoniale, en particulier en matière de transmission. Mais elle peut aussi servir à réaliser une opération de construction immobilière, ou à gérer un patrimoine professionnel.

NB : La SCI n’a pas de but commercial : les associés ne peuvent pas acheter le bien immobilier dans le seul but de le revendre.

Modalités de création :

  • Deux personnes suffisent pour créer une SCI, sans qu’un capital minimal ne soit requis.
  • Il est recommandé de vous rapprocher d’un notaire pour établir et enregistrer ses statuts. Il se chargera ensuite d’’effectuer toutes les formalités nécessaires : publicité légale, enregistrement de la SCI auprès du registre du commerce et des sociétés…

NB : La SCI implique la tenue d’une comptabilité et d’une assemblée générale annuelle. À défaut elle peut être qualifié de fictive.

Fonctionnement :

  • Ce sont les statuts qui régissent le fonctionnement de la SCI, d’où l’importance de les faire établir par un professionnel du droit. Vous avez toute liberté pour rédiger les clauses que vous désirez, dès lors qu’elles sont conformes à la loi.
  • Un gérant est nommé pour représenter la société.
  • Les décisions les plus importantes sont prises en assemblée, sur la majorité fixée par les statuts.
  • La durée de vie de la SCI est de 99 ans ou plus.
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Avantages :

  • La SCI est une alternative intéressante à l’indivision ou à la copropriété, car elle garantit la pérennité de l’opération immobilière.
  • Le gérant peut être investi de pouvoirs étendus.
  • Les statuts sont rédigés « sur-mesure », c’est-à-dire adaptés à la volonté de chacun des associés. Ils pourront ainsi convenir à toutes les situations et prévoir leurs propres conditions de revente, de séparation et de transmission.
  • La SCI peut, par exemple, vous permettre de constituer un patrimoine immobilier et de le transmettre, peu à peu, à vos enfants en leur cédant des parts sociales, tout en restant le gérant et, au besoin, en gardant l’usufruit.

Très prisée, la SCI répond aux besoins spécifiques de certains acquéreurs ou à la nature du bien convoité :
Concrètement dans quels cas privilégier la SCI ?

  • Achat d’un bien par des concubins ayant des enfants : Possibilité, pour le survivant, de conserver la jouissance de son logement jusqu’à la fin de sa vie dans des conditions fiscales plus avantageuses. Pour en savoir plus sur l’achat d’un bien immobilier en concubinage, vous pouvez consulter notre article dédié.
  • Investissement locatif à plusieurs : Plus organisée que l’indivision et plus attractive fiscalement.
  • Achats de bureaux ou locaux destinés à l’exercice d’une activité professionnelle : la SCI permet de protéger le patrimoine immobilier vis-à-vis des créanciers.

Quels sont les avantages de la SCI ?

Possibilité de transmettre progressivement :

  • Les parts de la SCI à ses enfants ou petits-enfants en profitant des abattements
  • La nue-propriété des parts pour garder le contrôle et les revenus.

+ Nombreuses possibilités juridiques à adapter sur mesure pour alléger la fiscalité.

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Quels sont les inconvénients de la SCI ?

  • Lors de l’achat, c’est la société qui acquiert, aucune des règles de protection des particuliers ne s’applique (pas de droit de rétractation, de délai de réflexion…).
  • Formalités à respecter : assemblées générales, comptabilité, rédaction des statuts, …

N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec les Notaires du Fort pour une consultation approfondie : ces spécialistes vous aideront à prendre les meilleures décisions.

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