Maîtriser les règles de la colocation permet au bailleur et aux colocataires de partir du bon pied et de profiter de ce mode de vie qui allie convivialité et avantage financier.
La colocation n’est rien d’autre, selon la loi Alur du 24 mars 2014, que la location d’un même logement (vide ou meublé) par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale (hors époux et partenaires de Pacs). Etudiants, jeunes salariés optent fréquemment pour cette façon de vivre qui présente un attrait évident compté-tenu du niveau de prix des loyers. Les règles qui la régissent sont un peu différentes cde celles d’une location classique.
Si vous avez besoin de conseils, n’hésitez pas à vous adresser à un interlocuteur compétent en ce qui concerne le droit immobilier.
Tous signataires !
La première précaution pour être protégé, est de créer une vraie colocation, c’est-à-dire d’établir un bail unique signé par tous les colocataires. Ainsi, ils auront chacun les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur, notamment le droit d’occuper le logement et l’obligation de payer le loyer ainsi que les impôts locaux. A défaut, l’occupant serait sans droit ni titre, même s’il paie une partie du loyer. Figurer au contrat permettra aussi de demander et percevoir une aide au logement de la CAF. Le bail doit être établi conformément au contrat type défini par décret et porter sur un logement d’une surface minimale de 16m² pour deux personnes, 25m² pour trois, 34m² pour quatre …, soit 9m² par personne supplémentaire.
A savoir
Le bailleur peut aussi signer un contrat indépendant avec chacun des colocataires : on parle alors de colocation à baux multiples. Cette solution est moins fréquente. Dans cette formule, chaque colocataire doit disposer d’un espace privé (les pièces communes ne sont pas comptées) d’une superficie d’au moins 9m² et d’un volume habitable de 20m².
Mais aussi tous solidaires !
La fixation du loyer est libre, sauf dans les zones tendues où le loyer est encadré. Idem à Paris, pour les baux signés depuis le 1er juillet 2019, ainsi que dans le cadre d’un dispositif d’investissement locatif (Duflot, Pinel, …) où il existe des plafonds de loyer.
Côté charges deux solutions pour le propriétaire :
- Le contrat peut prévoir le paiement d’une provision, comme cela se passe pour les autres locations
- Un forfait, versé simultanément au loyer.
Ce second système est sans doute plus simple à mettre en œuvre, sans réserve de connaître approximativement le montant des charges locatives (si le bien a déjà été loué par le passé, par exemple)
Solidarité : Si le loyer incombe à chaque colocataire de payer sa quote-part du loyer et des charges, pour le bailleur, il est impératif d’insérer au contrat une clause de solidarité. Elle est lourde de conséquence pour les occupants (Le propriétaire peut exiger d’un des colocataires qu’il paie l’intégralité des sommes dues par tous ; les loyers, charges, réparations locatives. A charge pour celui qui aurait trop payer de se retourner contre le locataire indélicat).
Une assurance multirisque obligatoire
Les colocataires peuvent souscrire un seul contrat d’assurance les couvrants tous. La contrainte, c’est qu’il faut penser à contacter l’assureur à chaque changement de colocataire. Chaque habitant peut aussi souscrire un contrat d’assurance individuel. Il y a toutefois un risque, en cas de sinistre, que les différents assureurs se renvoient la balle. Mieux vaut éviter cette solution, sauf à choisir la même compagnie d’assurance. Enfin, les parties peuvent aussi convenir que le bailleur se chargera de la souscription d’une assurance pour le compte des colocataires et qu’il récupèrera le montant de la prime par douzième à chaque paiement du loyer.
N’hésitez pas à prendre rendez-vous avec les Notaires du Fort pour une consultation approfondie : ces spécialistes vous aideront à prendre les meilleures décisions.
