En principe, le contrat de vente d’immeuble est un contrat consensuel, c’est-à-dire qu’il se forme par le simple échange des consentements : le vendeur s’engage à donner le bien et l’acheteur à en payer le prix. La vente est faite et le contrat conclu dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix, quand bien même la chose n’a pas été livrée et le prix payé.
Cependant, la vente suppose le respect d’un certain nombre de formalités, afin de protéger à la fois le vendeur et l’acquéreur.
Découvrez également notre article sur pourquoi l’intervention d’un notaire est obligatoire lors d’une transaction immobilière afin de savoir si vous pouvez acheter ou vendre un bien sans notaire.
La protection du vendeur
L’Office Notarial du Fort cherchera les raisons qui poussent le vendeur à vendre son bien : est-ce pour liquider un placement immobilier ou trouver un nouveau logement ? Nous pourrons en démembrer la propriété (usufruit, nue-propriété) ou plus simplement lui réserver un droit d’usage et d’habitation, mais également créer des servitudes ou faire un contrat de bail.
Au point de vue de la fiscalité, les notaires vérifieront le calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière, des éventuelles taxes forfaitaires, l’impact de la TVA immobilière, etc.
La protection de l’acquéreur
S’il s’agit pour lui de réaliser un placement ou d’en faire sa résidence principale, le notaire vérifiera l’emplacement du bien et sa situation, déterminera les avantages fiscaux et financiers engendrés par le choix, les éventuelles plus-values…
Il le conseillera également en fonction de sa situation matrimoniale et professionnelle (Célibataire ? Marié ? En société ?), la destination prévue pour l’acquisition (local d’habitation, professionnel, ou commercial ?), de son mode de financement (comptant ou au moyen d’un emprunt et dans ce cas, de quel type ? Assorti de quelles garanties ? Est-il envisagé de construire sur le terrain ou d’agrandir le bâti ?). En fonction de la situation, il pourra déterminer les points qu’il lui semble importants de soulever pour régler le dossier.
Au moment de la signature, l’acquéreur devra verser au notaire la somme égale au prix d’achat du bien, moins les sommes qui ont déjà été versées lors de la conclusion du compromis de vente.
Ce montant sera immédiatement viré au vendeur, après en avoir éventuellement déduit le passif (sommes dues au syndic de copropriété notamment s’il y a des impayés à régulariser, aux créanciers et au titre des impôts de plus-value, ou de la TVA). Attention, l’acheteur ne sera titulaire de son titre de propriété qu’une fois les formalités postérieures de la vente effectuées. Entre temps, le Notaire lui remettra une attestation de signature, afin de lui permettre d’effectuer certaines démarches administratives : abonnements à l’eau, au gaz ou à l’électricité… Pour en savoir plus sur les différentes étapes lors de l’achat d’un bien, découvrez le cas client d’un couple qui souhaitaient un notaire à Sanary pour acquérir un bien immobilier dans cette ville varoise.
Entrée en jouissance différée
En principe, le nouveau propriétaire peut entrer dans les lieux une fois l’acte signé. Cependant, il peut arriver que le vendeur souhaite conserver la jouissance de son bien pendant quelques temps (pour trouver un nouveau logement par exemple). L’acquéreur ne prendra donc pas tout de suite possession des lieux et le vendeur pourra vivre quelques temps dans son ancien bien, soit gratuitement, soit moyennant le paiement d’un loyer. Une somme d’argent pourra être séquestrée en garantie de la bonne exécution de cet accord.
Attention ! A l’inverse, entrer dans le logement avant la signature n’est pas une option recommandable, néanmoins, si celle-ci est inévitable, le Notaire pourra conclure une convention, afin d’éviter que l’acquéreur ne soit occupant sans droit ni titre.
La copropriété
Avant d’acheter un bien en copropriété, il est en principe recommandé de s’informer du montant des charges, des travaux votés ou à voter lors de l’assemblée générale, des éventuels procès en cours… L’Office rassemblera les pièces et s’informera auprès du Syndic, afin de vous communiquer toutes les informations concernant le bien, elle se chargera également de la répartition des sommes au prorata.
Dossier de diagnostic technique
Il s’agit d’un ensemble de documents techniques relatif à l’immeuble afin d’informer l’acquéreur éventuel sur l’état des différentes installations. Celui-ci comprend :
– constat de risque d’exposition au plomb (C. Santé Publ., Art. L. 1334-5 Et L. 1334-6) ;
– état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (C. Santé Publ., Art. L. 1334-13) ;
– état relatif à la présente de termites dans le bâtiment (CCH, Art. L. 133-6) ;
– état de l’installation intérieure de gaz naturel dans un immeuble à usage d’habitation si cette installation a plus de quinze ans (CCH, Art. L. 134-6) ;
– dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques, prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
– diagnostic de performance énergétique (CCH, Art. L. 134-1) ;
– état de l’installation intérieure d’électricité dans un immeuble à usage d’habitation si cette installation a plus de quinze ans (CCH, Art. L. 134-7) ;
– document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif (C. Santé Publ., Art. L. 1331-11-1).
Ceux-ci sont établis par un diagnostiqueur certifié par organisme accrédité. Le notaire vérifiera notamment la compétence du diagnostiqueur et sa certification, les assurances dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance et la remise de l’attestation sur l’honneur.
Un état informant des risques de pollution doit également être joint à ce dossier
Détecteurs de fumées
Cette obligation concerne tous les immeubles d’habitation depuis le 8 mars 2015.
Purge des droits de préemption
L’Office vérifiera et purgera s’il le faut les éventuels droits de préemption au profit d’une collectivité publique (département, commune), c’est-à-dire qu’il lui offrira la possibilité d’acquérir le bien par priorité (avant l’acquéreur).
